＠住友不動産 西新井

＊注　最近展示場を建て替えたらしく、少し古い情報です。

【営業担当】

・説明のわかりやすさ　☆☆☆

・専門力　☆☆☆☆

・資格やキャリア　☆☆☆　

【商品力】

・コストパフォーマンス　☆☆☆☆

・オジリナリティ　☆☆☆

・平均的な販売価格の低さ　☆☆

住友不動産への一般的な印象は「分譲マンションの会社でしょ？」とか、ちょっと詳しい人でも「新築そっくりさんで有名なリフォーム会社でしょ？」くらいの認識ではなかろうか。

実は戸建て住宅もちょいちょいやっていて、街中でそれらしい外観（というか窓回り）の戸建てを見ると「あー、、これ、Jアーバンか。。」とわかるくらいの特徴はあったりする。

業界情報だと年間建築棟数2,000～3,000棟くらいなので、上位陣（年間9,000～12,000棟クラス）と比較するとやや小ぶりではあるが、一般的なビルダーから見ると十分な大手。

なにより「大いに手掛けている分譲マンションと同じ設備を入れられるため、コストパフォーマンスは高い」という内容は魅力に感じる。

◇営業の印象

30代、男性。外見はまあまあ。悪くはないけれど良くもない。及第点。

しかし驚かされるのが「住友不動産の営業はおおむね建築士免許を持っている」ということ。一級、二級は問わずともそれだけの保持率は住友林業以上ではないか。

またトーク自体もよく練られていてスタンドトークは流暢。２×４住宅が阪神大震災をはじめ大型地震にて全く被害がなかった、という説明はわかりやすかった。（ただし阪神大震災が起こった当初、２×４工法はまだまだシェアが少なかったり新築が多かったりと、古くからある木造軸組工法と単純比較するのはちょっとミスリードっぽいけど）

また「テレビCMを行っていないので、広告費が限りなく低い。そのためグレードの高いキッチンやお風呂も標準仕様にできるのです」という内容にも納得。CMでやたらと見かける住友さんて「住友林業」の方か、と改めて気づく。 

◇住宅について

会社の上司から「住友不動産は見栄えはすごいから、内装は勉強になるぞ」「内装だけはね。。」と聞いており、つまり「住宅自体の性能は低いのかな。。」という印象を持って来場した。

特に２×４工法については工法そのものに賛否があり（積水ハウスあたりは、２×４大っ嫌いね。）それは主に上棟時の雨の問題や壁内結露問題を指すことが多い。

そして今の住友不動産自体も、その問題を解決できた情報が得られなかったことは気になったまま終わってしまった。住友不動産の上棟もおおむね１週間以上はかかるらしく

ブログ記事一覧｜J-URBANによる建築日誌

 ↑こちらの方のブログを参照しました。

「８日に1回は雨が降る」と言われる日本の気候において、上棟時に雨のダメージを負ってしまうことはやむを得ないだろう。しかも壁を一度に立ち上げてしまうのでこもった湿気が抜けることなく、どんどんと工程が進んでしまうことが多い。

これについて監督または営業なんかが丁寧に乾かしてあげたら顧客感情もまあまあ納得するんだろうけど、現実的にそんな時間もヒマもないし「まあ石膏ボード張って隠れちゃったらわかんないよね！」みたいなことになるのだろうか。あるいは「耐水合板使ってるから大丈夫ですよ！」と説明をするのだろうか。だけど住宅に一度こもった水分は、なかなか乾かないんだよね。。＊確か近畿大学岩前教授←うろ覚え

これらのことが木造軸組工法を主体としている建築会社からの批判の多くではあります。

＊下はちょっと昔の画像。そもそも両面アルミサッシの時代だし。でも「さすがに大丈夫かな？」とは思う。

半面、「内装には非常に力を入れている」というのはあながち間違いではなく、標準仕様でヤマハのドルチェキッチンがついてきたり、オプションとはいえ光沢のタイルがフローリングに敷き詰められていたり、壁という壁にエコカラットが貼り付けられていたりと本当にゴージャス。

これは我々のような工務店とはちょっと比較にならないデザイン力があると感じさせられる。

◇まとめ

＊個人的な意見です。

前述のダイワハウスもそうだけど、大手ブランドというのは強い。生涯購入頻度の低い住宅だからこそ、ブランド力はますます強くはたらきがち。そこには「安心と安全はタダで享受されるべきだ」という妄想が横たわっているからかもしれない。

その中で鉄骨住宅と比べた木造住宅の優位性を上手に確認できてなおかつ、分譲マンションへのあこがれを捨てきれない顧客がきっと住友不動産を選ぶのだと思うし、そんな顧客に対して明確に共有されたセーリングポイントには感心させられる。

とはいえ内装の素晴らしさは限界効用逓減の法則を持ち出すまでもなくいずれ飽きてくるものだし、また時代が過ぎるにしたがって陳腐化していくもの。（きっといつか「あの家って、平成くさい家だよね」なんて言われる時代がくるかもね）

その矛盾とどう向き合うのか、そして内装の素晴らしさとトレードオフで失うものはなにか。

住友不動産を候補に入れる人は、この辺りを客観的に考えてみるといいかも。けっこう、失っているかもしれませんぜ。

ということで、皆様よい家づくりを！

＠ダイワハウス 豊洲展示場

【営業担当】

・説明のわかりやすさ　☆☆

・専門力　☆☆

・資格やキャリア　☆☆☆

【商品力】

・コストパフォーマンス性　☆☆

・オジリナリティ　☆☆☆

・平均的な販売価格の低さ　☆

◇営業の印象

40代ベテラン風。過去に他のハウスメーカーに勤務なさっていた、とかで経験値の高さをアピール。このあたりは信頼感が高まりそう。

しかしながらトークはあまり刺さるわけではなく（こちらが本職だから？）全般的に「へー」「ふーん」といった感じ。

内容はとにかく「大和ハウスそのものが超大手企業だから」というトークに終始している印象。「会社そのものが優れている、からといって戸建住宅も同様に優れているわけではない」ということを知っている人にとってはあまり効果がないかもしれない。

こちらは「そのトークはあまり刺さってはいませんよ」という空気をつい出してしまうのだが、しかしあまりトークに変化が見られないのは、一定の成功体験があるのかあるいは臨機応変に対応できないタイプの営業なのかはわからないけれど終始その調子で終わってしまって物足りなさを覚える。

◇ほとんどの内装がオプション

豊洲という地域性はおそらく富裕層が多くてブランド志向、しかし土地が高くて購入が難しいためマンションの動向は激しいものの戸建て住宅はあまり活況ではないと予想。つまり「実家の土地に引っ越しして建て替える」または「店舗・賃貸併用住宅」のニーズが高いと読んでいます。

豊洲のダイワハウスは後者に舵を切っているようで「店舗併用住宅を意識したリッチな内装になっています」とのこと。それ自体はいいのだけれどあらゆる内装が「オプションです」となると、一般の顧客にはなかなか実態が見えづらいのではなかろうか。（階段まわりの手すりが平気で100万円オーバーだったりするからね。。）

それにしてもLDKから寝室まで、内装の演出や提案性はリッチで見事。ほんとにすごい。（でも総額いくらするんだろう。。）

◇住宅性能自体は大したことない？？

＊個人の感想です。

うやうやしい性能アピール部屋は住宅展示場であればどこにでもあります。もちろんこのダイワハスもそう。

・・しかし提示している内容がちょっと、、ふつうすぎ？という印象。特段差別化できるような要素が何もない、というか。。

充填されているグラスウールも今時14Kを60mmだし、軽量鉄骨造でこれだと寒いっしょ、、（最近変わったのかな？だとしたらすみません）

また防水も通気工法も土間の防湿シート×土間コンクリートなんてのも制振装置も特段「これは！」という驚きをまるで受けない。。余談だけど個人的に制振装置は某M社の「実代実験にて破損した」というニュースを知っているのであまり信ぴょう性もないし。 

◇競合はやはり大手鉄骨メーカー

 あまり驚きのない性能について「うわー、、これはすごいですね。。（棒読）」と演技するのもさすがに疲れたのでテーブルトークへ。他社でも同じA３用紙に印刷されたブックを見せてもらった。

そこにはS社、P社、A社とあるがまあだいたいまるわかり笑（P社、ってそうそうないでしょ。。）

資料から察するに、あるいは価格帯や客層、地域の防火基準から察するにやはり大手鉄骨メーカーとの比較が目立つ。

が、

が、断熱性はせいぜいQ値2.23しか取れないわけで（ua値に換算するとだいたい0.7くらいかな？）だからこそ新省エネ基準や次世代省エネ基準と比較して「冷暖房費がこんなに低くなりますよ！」というアピールになってしまうのも仕方ないこと。これだと、ちょっといい建売住宅程度です。

◇ぶっちゃけ、情弱向けビジネス？？？

＊個人の感想です。

ダイワハウスといえば「建築業界では、国内唯一の2兆円企業です！」なんて喧伝していたこともあり、ブランド力は絶大。またオプションもりもりで超リッチな内装、しかも鉄骨造とくると（失礼を承知で言えば）情弱なお客様なお客様が濡れ手で粟のように釣り放題では。。

＊あくまで個人の感想です。

「大手メーカーなら大丈夫でしょ」「ブランド企業なら安心」「鉄骨だから強い」「こんな素晴らしい内装の住宅に住めるんだ」と、印象とイメージだけで選んでしまい、あとはパパ、勝手にお金を払ってね♡

「まあ、俺はよくわからんし、嫁と娘がいいっていうなら、まあいいか。。」というファミリーがこのテーブルで契約書にハンコを押している姿がありありと想像できますね。。

＊ほんとに個人の感想。

我々のような地域に密着した工務店としては「今時の建築会社って、ぜんぜん違うんだぜ！」「日本の住宅ってぜんぜん違うんだぜ！」という細々としたアピールをするしかなくて、またそんな内容にしっかり耳を傾けてくれるお客様の目を見ながら伝えるしかないわけで、その意味だとダイワハウスはうらやましい。持って生まれたスペックが大違いだから。

とはいえ今はwebで情報を入手したいだけ入手できる時代でもあり、我々のビジネスモデルに耳を傾けてくださるお客様は大いに増えてきた。ありがたいことです。

でも中途半端なハウスメーカーで建てたあとにウチの会社に来て、勝手に絶望して帰っていくのは止めてほしいなあ。。

＊個人の（略）

ということで、うらやましい会社ダイワハウスのレポートでした。

みなさまよい家選びを！

＠タマホーム鹿浜店

【営業担当】

・説明のわかりやすさ　☆☆

・専門力　☆☆

・資格やキャリア　☆☆☆

【商品力】

・コストパフォーマンス性　☆☆☆☆

・オジリナリティ　☆☆

・平均的な販売価格の低さ　☆☆☆☆

◇営業の印象

30代若手。スーツの着こなしは甘く、またワイシャツの首回りもダルダル。ネクタイもまがっていて印象が悪かった。ところが「タマホームに入って10年を超えました」と結構なベテランだったようで印象は急回復。（でもあのスーツの着こなし、、失礼ながらあんまり稼いでいらっしゃらない営業さん？）

説明力はまあまあ。10年以上の勤務だとしたらちょっと物足りないけれど決して悪くはないくらいの説明。ただしシナリオトークは一定のレベルだけど、ちょっと難しい質問を投げかけると途端に返しが甘くなり、同年代の社会人レベル以下くらいの回答力で残念。

【トーク】

◇「建物建築費用に加えて、さらに諸費用を500万円程度見込んでください」

地盤改良や解体費用、登記費用やローン保証料など諸々を入れると500万円程度はかかるという。つまりこのようなトークを展開することで「建築総費用から500万円は喰われるので、あなたに高価格帯のハウスメーカーは無理ですよ」と暗に主張している。

とはいえ初めて住宅を購入する顧客は「知らなかった」「ためになった」と誤った信頼をしてしまいやすい。

私の経験上、諸費用に500万円かかるケースはまれであり、またトークの信ぴょう性をうたがったので「購入する土地は更地ですから、500万円から解体費用は差し引いて考えていいんですよね？」と質問すると「いや、それでも500万円は確保してください」という。

おいおい、解体費用で140万円くらい占めるのに、どんな諸費用がかかるんだよ。。

ということでウソ情報。タマホームに行く人は気を付けてください。

◇「工務店の建築で地盤改良はいい加減。大手ならどこも安心です」？？

「地域の工務店は割といい加減に地盤改良を行っていて、そのあたりは大手なら安心。もちろんウチ（タマホーム）も大手なので安心です」という。

確かに現状の建築基準法において、地耐力の確保は各会社の判断に任されることが多々あり、「少しでも金額を安く見せたい会社」は地盤改良にあまり熱心ではないことは事実。

とはいえ（当たり前の話だけど）地域密着で行っている工務店にとって安直な地盤改良は自殺行為です。だって「隣の家は柱状改良を行ったのに、なんであの工務店はべた基礎だけなの？手抜き？？」なんて悪い噂が広まっては経営できませんものね。

◇「やっぱり日本には日本の木が最適です」？？

タマホームでは建物の72.4％へ国産材を利用していて、地域の発展に寄与しています。という。それは大変にご立派。全国山林の2％を自社で保有していると喧伝するあの住友林業でさえ「自社山林の木材はほとんど使用していません」というくらいなので笑、タマホームはご立派。

また比較として「アイフルホームや飯田産業グループはホワイトウッドを使用していて、見栄えが綺麗なうえ安価ですが耐久性はほとんどありません」となかなかの社員教育っぷり。確かにそうですけどね。

ところが「なぜ国産材が日本に合っているといえるの？」と聞くと、「日本の国土には、やはり日本の木が最適だからです！！」という笑

思わず頭が真っ白になってしまったので「その科学的根拠はあるのですか？」と聞いたら

「ありません！！」という笑

あまりに自信満々だから驚いて「え？ないの？」って聞くとやっぱり「はい、ありません！」と元気にいう笑

ないそうです。

◇タマホームの弱点は「ブランド力がない」「値引きができない」「人員が少ない」

「営業さんから見て、タマホームの弱いところってどこですか？」といつも聞いているのだけど、これは面白い。自信満々に話していた人が突然うろたえる。（ちなみにこの時に営業の力量がほぼわかるので、皆さんも試しに聞いてみてはどうでしょう。）

・タマホームの悪いところ「大手と比べてブランド力がさほどありません」

うーん、そうおっしゃるものの、タマホームさん東証一部上場企業じゃないですか。。それを理解したうえで謙遜しているのか、あるいは東証一部の意味をあまり理解されていないのか？？それとも弱点としていい加減にあつらえただけ？

・タマホームの悪いところ「値引きができない」

これはあまりデメリットと言えなくなってきたかも。地域の工務店も「値引きは恥だ」という社長は多いし、大手さんでも徐々に増えてきている印象。それに安直な値引きがいかに怖いか、なんてインターネットで情報を集めている人なら、すぐにわかると思うけどなあ。

・タマホームの悪いところ「人員が少ない」

出た！やっぱり！

タマホームの評判を聞くと、必ず出てくるのが「一人当たりの仕事量が極めて多い」ことだけど、その情報が目の前の営業から出てきたのはびっくり。やっぱりそうなんだ。。

当たり前だけど物には相場があるわけで、しかしローコストでやっていくからには何かで無理やりなコスト削減をすることが多い。もちろん成長産業だったりイノベーティブな技術がやたらと発達している業界ならその限りではないけれど、住宅産業のようにおおむね成熟している業界においてそうそうイノベーションなんて出てこない、つまり無理やりなコストカットくらいしか売価を下げる手立てがない。それが人件費なのか材料費なのか広告宣伝費なのか別にして。

こんな美味しい情報を引きだしてしまったからには「で？そのことがどんなデメリットになるのですか？」なんて意地悪な質問をしてみたくなり、すると

「・・・営業と工事部門の連携があまり取れていないので、施工のミスや誤った部材が入ることも多いのです・・」と懺悔のように話す。

おお。。

もちろんここまで執拗に（？）私が尋問しているので、しぶしぶ発言したことは当然で、つまりすべての施工現場において同様のミスがあるわけではないと思います。

が、一人当たり抱える顧客の数が他のハウスメーカーの「二倍近くある」と言われるタマホームにおいて、連絡や連携の質が下がるのはある意味当然のことでしょう。顧客にとっては一生に一度の家づくりかもしれませんが、営業にとっては「抱えている12家族のうちの、たった1家族」に過ぎないため、お互いの熱意に温度差が発生しても仕方ありませんね。

苦労してるんだな、営業さん。。（なのに、こんな客にあたってしまって、、泣）

 

【まとめ、タマホームで家を検討している人に向けて】

・「諸費用で500万円喰われます」というトークは疑ってよいでしょう。

・タマホームに限りませんが「大手ならどこもあまり変わりません」とコメントがあったら、それは「うちの会社の弱点です」という意味です。

・「国産のヒノキでなければ家じゃない」と考える人には向いています。また耐震等級はおおむね3を取っているらしく、下手にデザインを重視するハウスメーカーより安全かもしれません。

・「人とは違う家、オリジナリティある家」を求める人と対極に位置する会社ですが、それは裏返すとコストパフォーマンスの高さにつながります。これはバランスを考えて選んでください。

・断熱性能はギリギリレベル。決して満足できる性能ではありませんが「同じような家はたくさんある」と考えることができれば、気持ち的に少しは救われるかもしれません。ですがタマホームで家を建てたあと、うっかりスェーデンハウスや一条工務店や土屋ハウスのような会社を見に行ってしまうと絶望感しか覚えません。そのくらいのレベル差です。

・人員は少ないようです。つまり「緊急事態が発生してすぐにでも連絡が取りたい！」というタイミングでもなかなか連絡がつかないことは必然的に多いでしょう。反対に言えば緊急事態が発生しても自分で何とかできる人や、リスク回避の上手な人ならタマホーム向きです。

以上、みなさま良い家選びを！！

・標準のキッチン

・天井高140cm以下のストレージ

・おふろ

・洗面台

・寝室イメージ

真剣に注文住宅を建てたいと思っているのに、どうすればいいかわらかない、あなたへ。

みなさま初めまして、敬愛する赤羽雄二さんに勧められてブログを書くことにしました。

 私はとある住宅建築会社にて10年近く営業の仕事をしており、また過去には東京都内で不動産営業を数年していたりと、家づくりについては一通りの経験と知識があります。

そこで「ネットで情報を集めれば集めるほど、余計にわからなくなっちゃった！」という人のために書きます。

というのも家づくりを巡ったネット上の情報は私の視点からでは落とし穴があまりにも多く、以下のような特徴が散見されます。

１：住宅購入を予定している人の個人情報を建築会社に紹介をすることで金銭を得ることを目的としたサイト。ランキング形式のサイトが多いがそのランキングにあまり根拠がない。（見返りの多い会社順かも？）

ところどころに「資料の一括請求」というボタンがあり、続いて個人情報を記入するページに移ったら注意を。

２：実際に家を建ててみた経験を活かした、いち個人が書いたブログ。

体験そのものは事実であるけれど、やはり専門家ではないので断片的な情報に偏りがちだったり、事実を誤って認識しているしている例も多く、なかなか全体像の把握が難しい。

３：同業者または専門家による（と思われる）書き込みが乱立しているサイト。

かなり深い情報が追求されている一方で、誹謗中傷や故意に誤った情報を垂れ流そうとする姿勢もあり、一般の人にはなかなか取捨選択がしづらい傾向にある。５ちゃんねるや、建築情報まとめサイトなど。特に高気密高断熱の話題になると荒れやすい。

というように大別できると思います。つまり「これから本気で住宅を建てたい」と考える人が安易に読むには、あまり役に立たない情報ばかりがネットには垂れ流されている状況だと感じられてなりません。

ちなみにそんな経験を持つ人は「ええい、これ以上ネットで情報を収集しても無駄だ！いっそのこと住宅展示場へ行ってしまえ！」となりがちですが、またそのことが間違った道へ一気に進んでしまうこともあり、本当に難しい状況にあるのが日本の家づくりの実態です。

そんな人の役に立てたらいいな、とそんな感じで細々と書いていきますから、ぜひ応援のほどよろしくお願いいたします。